Comprar una vivienda para alquilar es una de las alternativas de financiación más utilizadas en España. Sin embargo no todo el mundo puede permitírsela, ya que se trata de inversiones que implican un capital elevado. Sin embargo, si tienes un piso en herencia o eres de los afortunados que pueden invertir en este sector de forma independiente, una manera de sacarle el máximo provecho a tun inversión es alquilarla. Pero, ¿cómo calcular la rentabilidad en un inmueble en alquiler? Los expertos de Inmobiliaria punto Barcelona te lo cuentan.
Calcular la rentabilidad de un inmueble en alquiler
Antes de decantarnos por la compra de un inmueble o por poner una vivienda de nuestra propiedad en alquiler, hay que calcular la rentabilidad que vamos a obtener. En caso de que no resulte suficiente, si estamos pensando en comprar para alquilar, quizá sea una decisión que tengamos que aplazar.
De ahí que una de las principales acciones que debemos llevar a cabo cuando compramos una vivienda con idea de alquilarla, es calcular la rentabilidad que tendrá. No solamente para saber cuánto vamos a sacar de nuestra inversión, sino también para desarrollar la mejor estrategia para conseguir los máximos beneficios posibles.
Y el primer paso para saber cuánto vamos a ganar es diferenciar entre rentabilidad neta y bruta.
- Cuando hablamos de rentabilidad bruta lo hacemos para referirnos al cálculo que se lleva a cabo teniendo en cuenta el coste del inmueble y los ingresos que obtenemos por él. Por ejemplo, si compramos un inmueble por valor de 100.000 € y lo alquilamos cada mes a una media de 450 €, la rentabilidad bruta será del 5,4 %.
- En cuanto a la rentabilidad neta los cálculos serán más precisos. En este caso incluiremos en el cálculo el valor del inmueble junto con los gastos e ingresos anuales.
Gastos que hay que tener en cuenta para conocer la rentabilidad neta de un inmueble en alquiler
En cuanto a los gastos a tener en cuenta para calcular la rentabilidad neta de un inmueble en alquiler estos son los más importantes:
- El IBI o Impuesto de Bienes Inmuebles. Se trata de un gasto que suele recaer en el propietario aunque hay algunos que lo repercuten en el alquiler.
- La comunidad de propietarios. Este gasto, que se paga cada mes, también suele ir incluido dentro del precio del alquiler. En este caso habrá que restar todos los impuestos que añadamos en el alquiler a los ingresos que percibimos. En el caso de los gastos de la comunidad hay que tener presentes también las posibles derramas habidas y por haber a causa de mejoras en el edificio.
- Plazo sin ocupación. En caso de que la vivienda se destina al alquiler temporal habrá que tener presente el tiempo que permanece desocupada.
- Posibles reparaciones. Para alquilar una vivienda y tener éxito es importante que esta se encuentre en perfecto estado. De ahí que se deban de tener presentes los gastos asociados a reparaciones y mantenimiento en general de la vivienda. Lo mejor para que quede contabilizado en nuestro cálculo es añadir un gasto equivalente a un mes de alquiler cada dos años.
- Seguros asociados a la vivienda. Que suelen ser dos, el seguro de impagos y el seguro de hogar.
La rentabilidad neta suele ser inferior a la bruta puesto que se añaden todos estos gastos. En función de la habilidad del propietario para realizar las gestiones podrá reducir la partida de gastos y aumentar la rentabilidad neta. Cuanto mayor sea esta, más ganaremos por el alquiler de la vivienda.